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各自主张抗辩权 仲裁调解定纷争
发表时间:2017-02-17

出让人逾期交地,受让人要求解除合同,双方协商不成,受让人申请仲裁,请求解除双方当事人签订的《国有建设用地使用权出让合同》,出让人返还受让人已付款项及赔付款等。南通仲裁委员会受理该案组庭后,仲裁庭在分清是非基础上,指出双方在履行合同中的过错,分析裁决结案对双方当事人可能产生的不利后果,以及调解结案对双方当事人的益处后,双方当事人在互谅互让的基础上友好协商达成调解协议。仲裁庭根据双方当事人的协议内容制作调解书审结了该起国有土地使用权出让合同纠纷案。该案获得双赢的仲裁结果,社会效果甚佳,双方当事人表示,今后的合同纠纷还要选择仲裁。

2011年5月27日,某市国土资源局挂牌出让面积为56333平方米,编号为某号的国有建设用地使用权公告,即某国土告字(2011)某号挂牌出让公告。同年6月16日,某市国土资源局针对上述国有建设用地使用权公布了《某市国有建设用地使用权挂牌出让文书》,该文书规定某号地块挂牌竞买保证金为1.3亿元;交地条件为地上无房屋自然地形;交地时间为2012年3月1日;受让人不能按时支付土地出让价款的,自滞纳之日起,每日按延期支付款项的0.04%向出让人缴纳违约金,延长超过60日,经出让人催缴后仍不能支付土地出让价款的,出让人有权解除合同,受让人无权要求返还定金,出让人并可要求受让人赔偿损失;出让人未能按时提供土地,造成受让方不能开发的,每延期一日,出让人应当按受让人已经支付的土地出让价款的0.04%向受让人给付违约金,土地使用年限自实际交付土地之日起算,延期交付超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同,出让人双倍返还定金,并退还已经支付土地出让价款其余部分,受让人并可请求出让人赔偿损失。

2011年7月29日申请人通过公开竞价的方式,以2.96亿元的价格获得该地块的开发权,并与被申请人签订了《国有建设用地使用权出让合同》。被申请人从申请人交付的1.3亿元竞买保证金中扣除定金5920万元,即成交价的20%,其余款项作为土地使用权出让价款的预付款。

在合同约定交付受让地块(2012年3月1日)之前,申请人多次前往受让地块查看,认为受让地块拆迁进程缓慢,不具备按时交付的条件,并于2012年2月9日通过挂号信的方式向被申请人送达《关于启动相关宗地出让事宜的汇报函》,中止履行余款的付款义务,2012年9月16日书面通知被申请人单方解除合同,并于2012年9月21日依据《国有建设用地使用权出让合同》有关仲裁条款,申请仲裁,请求裁决:1、解除2011年7月11日双方所签订《国有建设用地使用权合同》;2、被申请人返还申请人已支付价款人民币1.3亿元及其利息暂计为24483333元;3、被申请人按定金一倍赔付款项人民币5920万元。

仲裁庭经审理认为:

一、申请人是否享有不安抗辩权。

在本案中,申请人提供不同时间多次到被申请人出让地块实地查看的证据,证明被申请人拆迁工作进行缓慢,甚至停滞不前,具有到期不能履行合同之嫌,故书面通知被申请人中止支付第一期出让价款1.48亿元中扣除保证金1.3亿元后的余款0.18亿元,第二期出让价款1.48亿元,并要求解除合同。申请人是否享有不安全抗辩权,以及是否有权单方解除合同。

根据中华人民共和国合同法》68条及其他条款的规定,行使不安抗辩权应当具备如下条件:1、双方当事人因同一双务合同而互负债务,并且该两项债务存在对价关系2、后给付义务人的履行能力明显降低,有不能为对待给付的现实危险,包括:其经营状况严重恶化;转移财产、抽逃资金,以逃避债务;谎称有履行能力的欺诈行为;其他丧失或者可能丧失履行能力的情况。3、有先后的履行顺序,享有不安抗辩权之人为先履行义务的当事人。4、先履行义务人必须有充足的证据证明相对人无能力履行债务。5、先履行一方的债务已经届满清偿期6、后履行义务未提供担保。结合本案申请人虽然多次到被申请人出让地块实地查看,进行拍照并经过某市公证处公证作为证据,被申请人拆迁确实不如人意,但并不足以证明被申请人已经丧失履行能力,到期不能履行合同。其理由是申请人支付第一期出让土地价款的期限为2011年7月29日之前,而被申请人交付出让土地使用权的期限是2012年3月1日。在被申请人交付出让地块使用权期限到来之前,仍有7个月的时间可以用来拆迁。因此,申请人依法不享有行使不安抗辩权,应当为中止履行承担违约责任。

二、被申请人是否享有先履行抗辩权。

本案合同对于双方当事人的履行时间有明确规定:申请人履行支付出让地块使用权价款分为两期:2011年7月29日之前支付第一笔价款1.48亿元;2012年2月29日之前支付第二笔价款1.48亿元,被申请人交付出让地块使用权的时间为2012年3月1日之前。由于申请人未按合同约定支付出让地块价款,被申请人有权行使先履行抗辩权。但实地考察发现,被申请人因拆迁资金不到位,确实存在拆迁停滞不前的事实,到期有不能按合同约定交付出让土地使用权的可能性。

经过仲裁庭耐心细致的工作,双方达成调解协议,主要内容为:1、双方继续履行合同;2、双方互不追究对方此前的违约责任;3、案涉宗地分两期交付,如被申请人逾期交地,约定相应的违约金;4、申请人尚未支付的土地出让金暂缓支付,待地块符合交地条件后6个月内付清,逾期支付,约定相应的违约金;5、申请人已交的保证金中的部分转化为土地出让金;6、被申请人同意申请人按照分期交地的进度,申请分期办理国有建设用地使用证。仲裁庭根据当事人的协议内容制作调解书结案。

仲裁提示:所谓不安抗辩权,又称拒绝权,是指在双务合同中,当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时,在对方没有履行或者没有提供担保之前,有权中止合同履行的权利。规定不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益,防止借合同进行欺诈,促使对方履行义务。

据了解,主张不安全抗辩权的一方当事人,在实践中很难得到人民法院的支持,除非有足够的证据。这也告诉我们在行使不安全抗辩权时一定要慎之又慎,否则有可能造成违约。

所谓履行抗辩权,是指在有履约先后顺序的双务合同中,后履行一方当事人在先履行一方当事人不履行合同或履行合同不符合约定时,有权拒绝先履行一方当事人的履约要求。行使履行抗辩权的前提是:1、双务合同的双方当事人应互负债务,在履行上存在关联性,形成对价关系。单务合同无对价关系,不发生先履行抗辩权。如果当事人互负的债务不是基于同一双务合同,亦不发生先履行抗辩权。即该合同应为双务合同,其特征是同—合同双方当事人负对待给付义务,履行行为具有关联性2、当事人互负的债务有先后顺序。一般来说,双务合同当事人是无履约顺序要求的,但根据法律或当事人自行约定,可以对双方的履约顺序作出规定,也可以依据交易习惯确定履行顺序3、先履行抗辩权的行使须是先履行一方当事人不履行合同或履行不符合约定。“不履行”是指先履行一方当事人丧失了履行合同的能力或当事人拒绝履行。“履行不符合约定”即指迟延履行、部分履行、瑕疵履行等情形。

应当注意,履行抗辩权在行使时要受到一定的限制,这主要表现在:一方面,后履行一方所拒绝的履行义务应当与先履行一方未履行的义务保持一定的对价性。即后履行一方只能拒绝先履行一方相应的履约请求,抗辩权的行使超出适当范围的,后履约一方应承担违约责任。另一方面,在先履行一方按约履行后,后履行一方不得再延迟履行,否则构成违约

 

 

 

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