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涉及让与担保的合同仲裁管辖的认定
发表时间:2018-04-12

申请人要求被申请人依双方签订的六份《商品房买卖合同》办理商品房交付手续。被申请人认为签订该合同并非真实的购买商品房,而是为借款债权提供担保,故不同意交房。双方协商不成,申请人申请仲裁,请求确认申请人与被申请人签订的六份《商品房买卖合同》合法有效,责令被申请人办理商品房交付手续。南通仲裁委员会审理了该起商品房销售合同纠纷,裁决驳回了申请人的仲裁申请。

2014年7月3日,钱1(出借人)、被申请人(借款人)和担保人张某、陈某签订《借款合同》约定:1、借款总额为85000000元;以顾某的名义通过银行委放给借款人;2、借期为12个月;时间以实际到账为准;3、用途为被申请人开发的某地产项目短期资金短缺周转;4、借款年利率为18%,利息从借款人实际提款日起算,按季支付;5、为保证被申请人如期还本付息,其将该项目已取得预销售许可证中的17套房,建筑面积共计19207.84平方米(含地下建筑面积)作为在建工程预售给出借人,预售价共计85000000元(该价格含地下部分),每套按地上面积折算综合单价为4425.27元/平方米。被申请人开具总价85000000元的房产销售发票给出借人;7、争议解决方式为向出借人所在地人民法院起诉。

袁某、顾某为委托人,中国农业银行股份有限公司某支行为受托人,被申请人为借款人,三方分别于2014年7月10日、18日、22日、24日签订了四份《一般委托贷款合同》。合同均约定采用一般委托贷款的方式由委托人向借款人出借款项,借款金额合计85000000元。上述四份合同争议解决方式均约定向借款人所在地人民法院提起诉讼。中国农业银行股份有限公司某支行出具的《委托贷款业务凭证》载明贷款已入借款人(指定)账户。

2014年12月23日,被申请人(甲方)、钱1(乙方)、张某(丙方)和钱2(丁方)签订了《债权转让协议》,约定乙方将《借款协议》中的债权转让给丁方,丁方享有《借款协议》及与该协议关联的其他协议项下乙方的权利。

2015年1月9日,钱2(甲方)和申请人(乙方)签订《协议》约定:被申请人、张某结欠甲方17440000元。被申请人、张某同意以六套房抵债。同日,被申请人(出卖人)与申请人(买受人,钱2指定的单位)签订《商品房买卖合同》六份,约定由申请人向被申请人购买其开发的六套商品房及地下车库。除房号及面积从436.26-511.96平方米不同外,其他条款基本一致,均约定如下:每套房均为4000000元;合同签署当日,买受人向出卖人支付全款4000000元;出卖人应在 2015年10月30日前,将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格;出卖人应在交房后240日内,将需其提供的资料报产权登记机关备案。2、争议解决方式为提交本会仲裁。后该六份合同均完成了网上备案。同日,被申请人向申请人开具了《销售不动产统一发票(自开)》六张,发票金额均为4000000元,性质为“预收购房款”。发票备注栏中注明“款项性质为【预售定金】和【预收购房款】的办证联无效”。

2015年3月25日,被申请人、张某(甲方)和钱2(乙方)订立《协议书》确认2014年8月6日,债权人钱1已提前收回本息。截止2015年3月25日止,被申请人共结欠乙方本金85000000元,利息3940000元。在甲方将其医院的39.72%的股权作价71500000元转让给乙方指派的代持股东钱3后,尚欠乙方借款本金17440000元。甲方同意按下列方式偿还借款本息:1、甲方以六套房抵偿乙方(或乙方指定的个人或单位)借款本息合计22672400元(利息计算至2017年3月24日,年息为15%);2、甲方有权两年内回购抵债商品房,回购价格按抵债价格计算;期间,甲方每支付4000000元,乙方在收款后3个工作日内解除一套房网签备案;3、因客观因素导致本协议履行不能,双方仍按原《借款合同》履行。

2017年6月14日,申请人因与被申请人合同履行发生争议,遂向本会申请仲裁。请求裁决:确认申请人与被申请人签订的六份《商品房买卖合同》合法有效,责令被申请人办理房屋交付手续。

仲裁庭经审理认为:

一、关于本会是否有管辖权问题

申请人与被申请人于2015年1月9日签订六份《商品房买卖合同》均约定合同履行中发生争议提交本会仲裁。依据《中华人民共和国仲裁法》第十六条的规定,该仲裁协议合法有效。据此,仲裁庭基于仲裁管辖原则,其管辖范围仅限于与《商品房买卖合同》相关的争议。而涉及当事人借款法律关系的纠纷,则不在本仲裁庭的管辖范围,当事人可另行通过约定的诉讼方式解决。

二、关于申请人请求确认六份《商品房买卖合同》合法有效,责令被申请人办理房屋交付手续的仲裁请求

本案中,《商品房买卖合同》作为让与担保方式,具有从属性,出借人对于该合同的标的物并没有购买的意思,其真实意思是担保借款人还本付息。可见当事人之间真实的法律关系是民间借贷,应当以民间借贷作为确定当事人之间权利义务的基础法律关系。在民间借贷法律关系中的欠款金额、违约情况等基础事实未经审理确定的情况下,仲裁庭对《商品房买卖合同》无法进行最终的处理。民间借贷司法解释第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”参照该司法解释的精神,仲裁庭认为相关权利人应当按照民间借贷法律关系主张权利。鉴于《借款合同》、《一般委托贷款合同》等约定的争议解决方式均为诉讼,仲裁庭对此无管辖权,故在仲裁程序中不存在变更仲裁请求。故仲裁庭对申请人的上述仲裁申请予以驳回。

仲裁提示:让与担保作为一种非典型的担保方式,经常在民间借贷中使用,如何认定当事人之间签订的《商品房买卖合同》的性质以及相应的仲裁管辖权问题,对于处理此类案件,既是难点问题,也是无法回避的问题。本案中,首先应当作出认定的是本案所涉的仲裁管辖权问题。申请人和被申请人均提及被申请人向案外人钱1的借款事宜。首先,申请人依据《商品房买卖合同》项下的仲裁条款申请仲裁,故仲裁庭审理范围限于与该合同相关的争议。而借款合同与买卖合同是两种不同的法律关系,缔约方在该合同项下的权利义务有显著不同,适用的法律和法规亦不相同。其次,《商品房买卖合同》的签订主体为申请人和被申请人,而借款合同法律关系则发生于被申请人与案外人钱1以及随后基于债权转让而具有出借人地位的钱2之间,两者主体并不一致。最后,《借款合同》和《一般委托贷款合同》都明确约定争议解决方式为向人民法院起诉。2015年3月25日钱2与被申请人等订立的《协议书》亦未约定仲裁协议。因此,涉及当事方之间就借款法律关系所产生的纠纷,应由双方通过约定的诉讼方式解决。本会受理并管辖的范围为申请人和被申请人订立的六份《商品房买卖合同》项下之争议。

第二,应当对案涉六份《商品房买卖合同》的性质作出认定。申请人和被申请人对订立的六份《商品房买卖合同》真实性无异议,但对其性质认识不同。申请人认为该合同实质为以物抵债,应合法有效。被申请人认为该合同实质是保证钱2债权实现的让与担保方式,依民间借贷司法解释的规定应按民间借贷法律关系确定管辖并进行审理。

以物抵债是指当事人之间达成协议,由债权人受领他种给付以替代原定给付,进而使原债权债务关系归于消灭的行为。而债的担保是指法律为保证特定债权人利益的实现而特别规定的以第三人的信用或者以特定财产保障债务人履行义务、债权人实现权利的制度。本案中,第一,双方是基于借款而产生民间借贷法律关系,申请人作为钱2指定的单位(房屋的名义持有人)与被申请人订立购房合同后并未向被申请人支付过购房款,其目的是对被申请人欠钱2借款的抵债,而无购房的真实意愿。第二,从被申请人与钱1于2014年7月3日签订的《借款合同》及此后通过委托贷款形式由三方订立的《一般委托贷款合同》,均约定借款期限为一年,从每笔借款实际到账日起算的约定看,被申请人的还款期限并未届满。可见双方当事人订立《商品房买卖合同》时被申请人在借款协议项下的债务清偿期尚未届满,即不存在确定的可以物相抵的到期债权。第三,在借款协议订立之初即采用预售借款人的房源给出借人的方式,具有明显的借款保证的属性。第四,以物抵债的房与债的价值应基本处于公平合理的对价范畴内。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中六套商品房和车库的坐落、房型不同,面积大小悬殊,竟均作价4000000元,显然有悖常理,亦与等价有偿的基本交易制度不符。第五,六份《商品房买卖合同》签订日期均为2015年1月9日,即使按每套4000000元计价,总房款也达到24000000元。而作为出借人的钱2与被申请人于2015年3月25日签订的《协议书》中明确计算至2017年3月24日,被申请人尚欠的借款本息仅为22672000元,显然与购房对价有明显的差额。但是,双方当事人在签订该合同时却未对抵债的金额与房款价差的处理作任何约定。从2015年3月25日的《协议书》中将后两年的借款利息亦计算在内,并赋予被申请人在两年内均享有以原价回购商品房的权利,以及被申请人每归还4000000元,出借人同意解除一套商品房网签备案等表述也反映了双方没有买卖商品房的意思表示,只是为借款设定的让与担保而已。


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