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违约金与损失的主张能否同时获得支持
发表时间:2018-11-20

    出让人与受让人签订《国有土地使用权出让合同》(以下简称“《出让合同》”)后,双方因逾期交地的赔偿问题发生争议。受让人依《出让合同》约定的仲裁条款向南通仲裁委员会(以下简称“本会”)申请仲裁,请求裁决出让人赔偿逾期交地的损失并承担逾期交地的违约金。本会审结该起

国有土地使用权出让合同纠纷案件,裁决支持了受让人的仲裁请求。

2006年年底、2007年年初申请人在国有土地使用权挂牌出让会中,经公开竞价竞得635-2地块23344平方米的土地使用权。2008年3月26日,申请人(受让人)与被申请人(出让人)签订《出让合同》一份,约定的主要内容有:

    1、出让人出让给受让人的宗地位于某镇南苑西路北侧,宗地编号为01-65-(003)-097,宗地面积23344平方米。

    2、本合同项下出让宗地的用途为商业、居住。3、出让人同意在2007年6月30日前将出让宗地交付给受让人,出让人同意在交付土地时该宗地应达到规定的土地条件,具体见挂牌竞买须知第十条。4、本合同项下的土地使用权出让年限为商业40年、居住70年,自出让人向受让人实际交付土地之日起算。5、本合同项下宗地的土地使用权出让金总额为18200000元,付款时间2007年2月2日之前。6、受让人同意在2007年8月30日之前动工建设。7、受让人必须按照本合同约定,按时支付土地使用权出让金,如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的0.4‰向出让人交纳滞纳金。8、受让人按合同约定支付土地使用权出让金的,出让人必须按照合同约定,按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的,每延期一日,某经济开发区管委会应当按受让人已经支付的延期土地使用权出让金的银行同期贷款利息标准向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的,受让人有权解除合同,出让人应当退还已经支付的土地使用权出让金,受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。9、出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的,应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务,并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。10、本合同于2008年3月26日在江苏省某市签订。11、因履行本合同发生争议,由争议双方协商解决,协商不成的提交本会仲裁。

案涉《某市国有土地使用权挂牌竞买须知》第十条“交地方式和条件”约定:土地在2007年6月30日前由某经济开发区管委会交付受让人;土地的交付条件为地上无房屋的自然地形,水泥地坪、地下建筑物、地上、地下管线等及周围水、电、路、气等基础设施均为目前现状,如需改造、建设,由受让人自行按相关技术规范要求执行。

案涉合同订立前,申请人于2007年2月9日向被申请人支付土地使用权出让金18200000元。被申请人实际于2008年11月18日向申请人交付案涉土地中的12580平方米,2011年2月26日交付剩余的10764平方米土地。其后,双方当事人因逾期交地的赔偿问题发生争议,申请人遂向本会申请仲裁,请求裁决:1、被申请人赔偿逾期交地给申请人所造成的土建成本差价人民币10488307.3元;2、被申请人承担逾期交地违约金,自2010年5月21日以后的利息损失人民币424557.03元;3、本案仲裁费用由被申请人承担。

仲裁庭经审理认为:

一、关于《出让合同》的效力

申请人与被申请人签订的《出让合同》系双方当事人真实意思的表示,其主体适格,内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效,双方当事人均应按约全面、适当履行。

二、关于被申请人的交地行为是否构成违约的认定

双方当事人在案涉合同中约定,被申请人应当在2007年6月30日之前向申请人交付案涉土地,而其实际于2008年11月18日和2011年2月26日分两次向申请人交付,因此,从实际交地的时间上看被申请人已经构成违约。

三、关于案涉合同项下违约金条款适用问题的认定

《出让合同》第三十二条约定,由于出让人未按时提供土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的,每延期一日,某经济开发区管委会应按受让人已经支付延期土地使用权出让金的银行同期贷款利息向受让人给付违约金。现某开发区财政局分别于2010年5月20日、2010年7月2日及2010年8月13日支付给申请人1513967.42元、600000元及900000元,合计3013967.42元。由此认定某经济开发区管委会已经承担了2007年7月1日至2010年5月20日期间的违约金,而申请人主张的2010年5月21日至2011年2月26日期间违约金未予支付。该期间逾期交地的违约金应由被申请人承担。虽然案涉合同约定了逾期交地的违约金由某经济开发区管委会承担,但其实际对该期间的违约金未能予以承担。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”)第六十五条规定:“当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。”本案中,某经济开发区管委会不是案涉合同的缔约主体,其所承担的义务系由案涉合同的当事人所设立,故在某经济开发区管委会未能按约履行的情况下,被申请人仍应依照合同约定的违约金条款承担相应的违约责任。

四、关于申请人的仲裁请求

1、关于申请人要求被申请人赔偿逾期交地给申请人造成的土建成本损失10488307.30元的仲裁请求

根据《合同法》第一百零七条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案被申请人未能按照案涉合同约定的期限交付土地构成违约,因其违约行为给申请人造成的损失依法应予赔偿。申请人在被申请人实际于2008年11月18日交付12580平方米、2011年2月26日交付10764平方米土地后分期对案涉项目进行了开发,其项目开发的土建成本与合同约定的2007年6月30日一次性交地后开发产生的土建成本差价损失属于其直接损失,且该项损失未超出双方当事人在订立合同时预见到或者应当预见到的范畴。对于该项差价损失的金额,第三人某经济开发区管委会委托某城建工程项目管理有限公司进行了测算,该公司比较上述三个时点所适用的2007年第3期、2008年第6期及2011年第1期三期土建造价信息,计算出被申请人逾期交地与合同约定交地相比增加项目土建成本8872985.94元,并作出了编号为NTCJQD2016-10-08号的《工程造价咨询报告书》。双方当事人对该报告书及报告书的意见均无异议,故仲裁庭认定被申请人应赔偿申请人逾期交地造成的土建成本差价损失8872985.94元。

2、关于申请人要求被申请人承担逾期交地违约金424557.03元的仲裁请求

虽然申请人曾在案涉合同约定的银行同期贷款利率基础上上浮20%向第三人某经济开发区管委会主张2007年7月1日至2010年5月20日的违约金,现以此标准向被申请人主张2010年5月21日至2011年2月26日期间被申请人逾期交地的违约金没有合同依据。因为第三人先期支付违约金的行为并不能推断本案双方当事人已经合意变更了合同中就违约责任承担的约定,故仲裁庭对申请人要求按银行同期贷款利率上浮20%计算违约金的主张不予支持。但考虑到本案所涉的土地使用权出让金金额较大,而房地产开发行业在商业活动中的资金占用成本及融资成本普遍高于中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率,根据公平原则,在计算违约金时对合同所约定的违约金计算标准予以适当上浮10%。被申请人支付申请人的逾期交地违约金应以其当时未交付的10764平方米土地对应的土地使用权出让金8392000元为基数,从2010年5月21日起至2011年2月26日止,按照上述标准上浮10%计算。仲裁庭认定被申请人应支付申请人的逾期交地违约金为378712元。

仲裁提示:

本案当事人在《出让合同》中既约定了逾期交付的违约金条款,还约定因违约造成的其他损失的赔偿。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定,违约方应当承担的违约责任方式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失或支付违约金。从我国法律规定的违约金性质来看,违约金具有补偿损失为主兼具惩罚的双重性,赔偿损失与其他违约责任方式能否并用视具体案件判断。具体到本案,损失赔偿与违约金是否能够同时主张,关键在于当事人的仲裁请求是否存在重复、重合之处。申请人依据案涉合同的约定向被申请人主张逾期交地违约金,而该项违约金的损失基础及衡量标准是申请人作为商事主体在本案中所发生的资金占用及融资成本损失,与其在仲裁请求中的其他损失主张之间并不存在重合之处。因此,仲裁庭裁决支持了申请人主张赔偿损失和违约金仲裁请求。


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