2017年4月1日，申请人与被申请人签订《建设工程施工合同》，约定：第一条工程名称为某住宅小区A区工程。第二条建筑面积约8000平方米（含地下车库）。第三条工程内容为土建、水电安装、室内消防及室外配套工程。第四条计划开工日期为2017年4月10日，计划竣工日期为2018年12月10日。如遇人力不可抗拒的自然灾害或因设计变更停工、停电等非施工单位的主要原因而耽误的工期，则竣工日期必须顺延。第五条合同总价暂定为60000000元；竣工验收合格，20个工作日内支付至合同结算金额的95%；预留5％的保修金，保修期1年，保修期满经物业及相关部门验收合格后支付。第六条工程质量符合合格标准。第七条如发生合同争议，双方协商解决，未能协商解决的，提请本会仲裁。此外，施工合同还对保险、安全文明施工、违约责任等其他事项进行了约定。

2019年3月5日，案涉工程经竣工验收合格。申请人将该工程交付给被申请人，被申请人业已投入使用。

2019年8月19日，中荣评估公司出具鉴定报告，意见如下：综合现场检查结果、工程质量评价，对某住宅小区A区（A2、A3、A6－A9、A12、A17－A21）花园洋房外立面石材幕墙工程质量给出以下鉴定结论：涉案各幢房屋外立面石材幕墙工程的观感质量、锈蚀及焊接部位防腐处理、连接节点构造、石材线条造型及接缝构造不符合设计及规范要求，存在施工质量问题。

其后，申请人与被申请人因合同的履行发生争议。申请人遂申请仲裁，请求裁决：1.被申请人立即支付工程款人民币37121533.68元；2.申请人对其承建的某住宅小区A区工程在37121533.68元范围内就该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；3.本案仲裁费由被申请人承担。

申请人述称：2017年4月1日，申请人与被申请人签订《建设工程施工合同》，约定被申请人将某住宅小区A区工程发包给申请人施工。2019年3月5日，案涉工程经竣工验收合格。经结算，被申请人欠付申请人37121533.68元工程款。申请人多次向被申请人催要工程款，被申请人至今未予支付。故申请人向本会申请仲裁，请求裁如所请。

被申请人辩称：对于欠付工程款以及欠付的金额没有异议，但是案涉工程存在石材色差、钢构件锈蚀及焊接部位未防腐处理等诸多质量问题，被申请人委托的鉴定机构亦作出鉴定结论，认定案涉工程存在质量问题。因此，在工程质量不合格的情况下，申请人就工程价款不应当享有优先受偿权，请求驳回申请人不合理的仲裁请求。

仲裁庭经审理认为：

（一）关于本案的法律适用问题

仲裁庭认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《民法典》自2021年1月1日起施行，本案合同的成立、履行和主要争议事实均发生于《民法典》施行之前，系《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。因此，除《民法典》有特别规定外，审理本案应适用《民法典》施行前的法律、司法解释的相关规定。

（二）关于案涉《建设工程施工合同》的效力问题

仲裁庭认为，本案申请人具有相应工程的施工资质，与被申请人签订的案涉《建设工程施工合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为合法、有效，被申请人系案涉工程的发包人，其应受案涉合同的条款约束，故本案双方当事人均应全面、适当履行案涉合同。

（三）关于申请人的仲裁请求

1.关于申请人要求被申请人支付工程款37121533.68元的仲裁请求

仲裁庭认为，案涉工程已竣工验收合格，申请人有权请求被申请人支付工程款。被申请人对欠付申请人工程款37121533.68元并无异议，故仲裁庭对申请人的该项请求予以支持。

2.关于申请人要求其承建工程的价款就该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权的仲裁请求

仲裁庭认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释[2018]20号）第十九条规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”所谓建设工程质量合格，是已竣工或者未竣工的工程，经相关部门组织竣工验收、相关机构进行工程质量检测后作出符合国家建筑工程质量标准结论的事实。已经竣工验收的工程，可推定工程质量符合正常使用标准。只有合格工程才能经过竣工验收，竣工验收后发现工程存在质量问题不等同于工程不合格。案涉工程于2019年3月5日竣工验收合格，被申请人已经接受工程并已投入使用。此后，通过鉴定发现存在可修复的部分质量问题，并不意味着该工程属于不合格工程。对存在质量问题的部分进行修复属于承包人的保修责任，不影响承包人对工程价款优先受偿权的主张和享有。据此，仲裁庭认定申请人对其承建的某住宅小区A区工程在37121533.68元范围内就该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。

仲裁提示：

根据《民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释[2020]25号）第三十五条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释[2020]25号）第三十八条规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

     建设工程价款优先受偿权的行使不以建设工程施工合同有效为前提，而以工程质量合格为前提。并且，行使建设工程价款优先受偿权的主体应当是与发包人订立建设工程施工合同的承包人，实际施工人不属于“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”，不享有建设工程价款优先受偿权。