2021年3月14日，申请人（买受人）与被申请人（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售2019版）》（合同编号：S202103147153149）一份，约定主要内容如下：

（一）商品房基本情况：该商品房为商业中心项目中的6幢1211号；用途为办公，性质为商品房；预测建筑面积为50.62平方米，套内建筑面积为33.21平方米，分摊共有建筑面积为17.41平方米。

（二）计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9,698.81元，总价款为490,954元。

（三）交付时间和条件：出卖人应当在2021年10月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、该商品房（全装修房）与样板房交付标准一致。

该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的书面通知邮政送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。

（四）逾期交付责任：如因出卖人原因导致未在合同约定期限内将该商品房交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同约定的最后交付期限后第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90日，买受人有权单方面解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当承担赔偿责任，赔偿金额为商品房总金额的10%。

（五）合同备案与房屋登记：1.出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；2.因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的每日万分之二向买受人支付违约金，违约金自买受人应取得房屋所有权证书之日第二日起计算至实际可取得房屋所有权证之日止的方式处理。

（六）争议解决方式:本合同在履行过程中发生的与本合同有关的争议，由出卖人和买受人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或按照提交本会仲裁方式解决。

合同签订后，申请人向被申请人支付了全部购房款492,021元。双方当事人因被申请人逾期交付房屋和逾期办证问题产生争议，申请人遂向本会申请仲裁，请求裁决：1.被申请人向申请人支付违约金人民币22,780.27元（其中逾期交房违约金人民币8,837.17元；逾期办证违约金人民币13,943.10元，以人民币490,954元为基数按照日万分之二自2022年1月29日起暂算至2022年6月20日，计算至实际可取得房屋产权证之日止）；2.被申请人补偿申请人因办理本案支出的律师费人民币2,500元；3.仲裁费用由被申请人承担。

仲裁庭经审理认为：

（一）关于本案的法律适用问题

仲裁庭认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）自2021年1月1日起施行，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售2019版）》的成立、履行和主要争议事实均发生于《民法典》施行之后，系《民法典》施行后的法律事实引起的民事纠纷案件。因此，仲裁庭确定审理本案应适用《民法典》及其司法解释的规定。

（二）关于案涉合同的效力

仲裁庭认为，申请人与被申请人于2021年3月14日签订的《商品房买卖合同（预售2019版）》系双方当事人真实意思的表示，其主体适格，合同内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按约全面、适当履行。

（三）关于本案相关事实的认定

1.关于被申请人是否构成逾期交房的认定

本案中，双方当事人在案涉合同中约定房屋的交付时间为2021年10月31日，庭审中，双方共同确认包括案涉房屋在内的工程实际于2022年1月27日竣工验收，被申请人实际交房时间为2022年1月29日。被申请人对于其逾期交房的事实予以认可，但提出存在不可抗力事由，其可免除违约责任。

仲裁庭认为，被申请人所提交的《市区建设施工专项综合整治方案》、《关于2020年江苏省新冠疫情防控一、二级的通知》、《关于进一步加强疫情防控期间建筑工地管控工作的通知》（涉及停工时间共计38日）的发文时间，均在申请人与被申请人订立案涉合同的时点（2021年3月14日）之前，与本案所涉争议并无关联，故仲裁庭对该项辩解不予采纳。

至于《关于开展全面停工检查的紧急通知》（涉及的停工时间为23日）。通常情况下，不可抗力分为两类，一类是法律规定的不可抗力，一类是当事人合同约定的不可抗力。《民法典》第一百八十条规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。无论基于法律规定还是合同约定，政府行为均可能成为不可抗力的具体情形，但亦应符合当事人在签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观要件。换言之，应限于政府为了应对重大、突发的自然灾害、危及公共安全的各种社会事件等作出的具有宏观性应对措施，或者针对社会经济生活作出具有全局性影响的重大政策调整等。如果政府出于一般社会管理需要，就社会生活中某一具体的事项作出的具体行为，并不具有社会影响的宏观性和全局性，在合同法领域则不能将该政府行为定性为不可抗力，而应属于商业风险的范畴。本案中，上述涉及停工的23日虽介于案涉合同签订日期与合同约定的应交付房屋的日期之间，但该23日的停工系因政府相关职能部门就排查安全隐患而作出停工检查的具体行为，不属于影响社会全局或者宏观的政策性调整，申请人与被申请人之间也未有因政府原因导致逾期交房免责的特别约定，而且，被申请人作为房地产开发商明知或应知在房地产开发中所面临的各种影响商品房工程施工、竣工的政府行为因素，故该停工的23日并非被申请人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，被申请人提出的相关政府行为应属于商业风险而非不可抗力，其关于案涉房屋逾期交房存在不可抗力事由，应予免除部分违约责任的抗辩缺乏法律依据，仲裁庭碍难采信。

综上，仲裁庭认定被申请人应承担自案涉合同约定的房屋交付期限届满的次日（2021年11月1日）起至房屋实际交付之日（2022年1月29日）止，共计90日的逾期交房违约责任。

仲裁提示：

   新冠肺炎属于不可抗力的问题，是毋庸质疑的，但是对于开发商能否以受新冠肺炎疫情防控措施影响为由减轻甚至免除违约责任的主张，则仍需要综合以下几个方面进行考量：
   1.就开发商是否得以减轻或免除逾期交房的违约责任，需要综合考虑疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行产生的实际影响；
   2.根据《民法典》第五百九十条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。如合同约定的交房时间在疫情防控措施实施前的，开发商迟延交付房屋后又发生不可抗力的，开发商的违约责任不予免除。
   3.根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。如商品房预售合同签订于本地采取常态化疫情防控措施、本地实施的大规模疫情防控措施之后的，在合同履行期间再次受到疫情防控措施影响的，该等因素开发商应与购房者订立合同时予以充分考虑，是开发商可预见的情况，不得以不可抗力为由免除开发商逾期交房的违约责任。
   4.就开发商遭受疫情防控措施影响得以减轻或者免除违约责任的期限，一般将综合相关政府部门公开文件，结合当地政府启动的突发公共卫生事件响应等级，以及开发商就复工复产时间的举证情况予以确定。