案情：

2016年6月8日，被申请人向案外人李四出具《借条》一份，载明“今借到李四 2000万元整，借期20天，到期本息一起还清”。同日李四向被申请人账户转账20000000元。

2018年2月8日，抬头为李四（甲方）、王五（乙方）以及被申请人（丙方）的《债权转让协议书》约定：

（一）截至2018年2月8日，丙方（因2016年6月8日向甲方借款20000000元）欠甲方借款本金19000000元。

（二）现甲方将其对丙方拥有的上述债权的本息全部转让给乙方，由乙方和丙方直接结算并主张权利。

（三）丙方对甲乙之间上述的债权转让行为予以确认，于本协议签订后直接与乙方就上述借款事宜进行结算。

2018年2月9日，被申请人（甲方、债务人）、王五（乙方、债权人）签订《以房抵债协议书》一份，约定：

（一）2015年9月30日甲方向乙方借款25000000元，截至2018年2月1日扣除甲方已还乙方本息后，甲方尚欠乙方借款本金19000000元整。鉴于甲方开发的花园小区房产已具备预售条件，经充分协商，甲乙双方自愿达成如下协议。

（二）甲方以花园小区4号楼104室、7号楼104室、7号楼107室、10号楼102室和10号楼104室（总价款19749410元）房产出售给乙方或乙方指定人员，偿还甲方所欠乙方借款19000000元整，差价不予补贴。

（三）乙方指定申请人赵六、申请人孙七、案外人周八三人与甲方就上述五套房产分别签订《商品房买卖合同》，甲方应及时与前述购房人办理《商品房买卖合同》签订、房屋网签、房款收据、房屋交付等一切乙方购房所需的全部事宜。

（四）鉴于乙方购买上述甲方房屋出于无奈之举，应甲方要求乙方承诺，如甲方在2019年1月31日前偿还了乙方或乙方指定人员所购房屋对应的房款及自2018年2月1日起按照月利率2%计算的相应利息，则乙方同意负责解除相应房产的《商品房买卖合同》，将相应房产交还甲方。

（五）甲方对与乙方以往借款本息的结算无任何异议，承诺全面切实履行与乙方或乙方指定人员签订的《商品房买卖合同》。

2018年2月8日，被申请人（出卖人）与两申请人（买受人）签订《商品房买卖合同》一份（已备案），约定主要内容如下：

（一）买受人向出卖人购买花园小区10号楼102室及-102号车库，建筑面积为331.42平方米及97.90平方米。

（二）商品房单价为每平方米11000元，商品房价款金额为3645620元；车库单价为每平方米2451.48元，价款金额为240000元。商品房总价款为3885620元。

（三）买受人应在2018年2月8日前支付该商品房全部价款。

（四）合同在履行过程中发生的争议，提交本会仲裁。

2018年2月18日，被申请人向申请人孙七出具《收款收据》一份，载明：交款单位为申请人孙七，收款方式为“王五借款转房款”，金额为3885620元，收款事由为“购花园小区10号楼102室”。

2020年6月10日，人民法院作出《民事裁定书》，裁定受理案外人对被申请人重整的申请。次日，该院作出《决定书》，指定被申请人清算组担任管理人。

2020年8月11日，申请人孙七向被申请人管理人递交《交房请求权登记表》，载明所购房屋为花园小区10号楼102室和-102室，付款方式为以房抵借款，购房款已支付3885620元，合同约定交房时间为2018年12月28日，购房人为申请人孙七。2020年11月30日，被申请人管理人向申请人孙七出具《审核结果告知书》，载明“对你方申报的交房请求权不予确认”。2020年12月13日，申请人孙七对被申请人管理人作出的《审核结果告知书》提出异议，认为被申请人应继续履行案涉《商品房买卖合同》交付房屋。2020年12月18日，被申请人管理人向申请人孙七发出《异议回复告知书》，针对申请人孙七的异议回复如下：从被申请人与王五签订的《以房抵债协议》约定的内容可以明显看出申请人孙七与被申请人签订《商品房买卖合同》仅是为借款提供担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕6号）第二十四条的规定，管理人对申请人孙七申报的坐落于花园小区10号楼102室及-102号车库交房请求权不予确认。

其后，两申请人向本会提请仲裁，请求裁决：确认两申请人与被申请人于2018年2月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并裁决被申请人继续履行合同，交付房屋，并协助办理相关产权证。

两申请人述称：2016年6月8日，被申请人向李四借款20000000元，借期20天。至2018年2月8日，被申请人仍欠李四19000000元，李四将其对被申请人享有的债权转让给王五。2018年2月9日，被申请人与王五签署了《以房抵债协议书》，约定：被申请人以花园小区5处房屋出售给王五指定的申请人赵六、案外人周八及申请人孙七三人，同时约定，如被申请人在2019年1月31日前偿还所购房屋对应的房款及利息，王五负责解除相应的《商品房买卖合同》。2018年2月8日，两申请人与被申请人签署了《商品房买卖合同》，并于同日办理了网签，被申请人于2018年2月18日向申请人孙七出具了“王五借款转房款”的收据。然被申请人时至今日未能将借款或购房款偿还给王五。2020年11月30日，被申请人管理人向申请人孙七出具《审核结果告知书》，对申请人孙七的交房请求权不予确认。

综上，被申请人与王五于2018年2月9日签订的《以房抵债协议书》为案涉房屋的《商品房买卖合同》设定了解除条件，解除条件未成就，故被申请人应当继续履行《商品房买卖合同》。据此，两申请人特向南通仲裁委员会提出申请，请求裁如所请。

针对两申请人的主张及所述理由，被申请人辩称：

案涉《商品房买卖合同》系为借款提供担保而签订，合同无效，双方不具有房屋买卖合同关系，两申请人无权主张交付房屋。《以房抵债协议书》第一条及第三条约定可以明显看出，签订《商品房买卖合同》的目的不是购房，而是为《以房抵债协议书》涉及的借款提供担保，特别是“如甲方偿还了，则解除《商品房买卖合同》，房产交还甲方”。因此，两申请人与被申请人之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而是以签订商品房买卖合同的方式为借款提供担保。

《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第一百四十六条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕17号）第二十三条的规定，双方当事人之间的商品房买卖合同是虚假的意思表示，是为了隐藏为借款提供担保的行为，《商品房买卖合同》无效，双方不具有房屋买卖合同关系，两申请人无权主张交付房屋。

退一步而言，即便认为两申请人与被申请人之间有以借款抵销房屋的意思表示，两申请人也不是消费性购房人，不具有优先权条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及江苏省高级人民法院《破产案件审理指南》第七章第二条的规定，对于消费性买受人认定应当审慎、从严把握，以维护群体债权人利益，而本案两申请人不满足消费性买受人的条件。申请人的房款均以借款冲抵，借款是普通债权，其本质上是为普通金钱债权人。如果认定其为所谓“买受人”，则该“买受人”通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以房抵债的形式就产生了优先与劣后之别，变相提高了该借款债权的清偿率，将损害全部债权人的利益，这与《中华人民共和国企业破产法》确定的公平清偿原则相违背。根据（2021）最高法民申948号、（2020）最高法民终1203号裁判要旨，生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。

仲裁庭经审理认为：

（一）关于本案法律的适用问题

仲裁庭认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《民法典》自2021年1月1日起施行，而本案《商品房买卖合同》的订立和主要争议事实均发生于《民法典》施行之前，系《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。因此，除《民法典》有特别规定外，审理本案应适用《民法典》施行前的法律、司法解释的相关规定。

（二）关于两申请人要求确认案涉《商品房买卖合同》合法有效的仲裁请求

两申请人认为，《以房抵债协议书》的签订时间晚于《借条》签订将近两年的时间，约定的到期还款即解除案涉《商品房买卖合同》实际上是为《商品房买卖合同》附加了解除条件，不存在担保一说。被申请人则认为《商品房买卖合同》本质系为借贷提供担保，双方不具备房屋买卖的真实意思表示，应为无效。

仲裁庭认为，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕6号）第二十四条的规定，“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”，仅从案涉《以房抵债协议书》约定的内容来看，该协议书第三条约定“鉴于乙方购买上述甲方房屋出于无奈之举，应甲方要求乙方承诺，如甲方在2019年1月31日前偿还了乙方或乙方指定人员所购房屋对应的房款及自2018年2月1日起按照月利率2%计算的相应利息，则乙方同意负责解除相应房产的《商品房买卖合同》，将相应房产交还甲方”，故《以房抵债协议书》和《商品房买卖合同》应视为债务履行期限届满之前签署的，两申请人与被申请人在缔约时本身并无购买商品房的真实意思，前述合同所涉之“以房抵债”行为实际是为保障原债权的履行而提供的担保。因此，仲裁庭认定当事人在《商品房买卖合同》中所形成的是让与担保法律关系。

《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据前述仲裁庭意见，案涉合同虽名为“商品房买卖合同”，但当事人实质建立的是让与担保法律关系，即两申请人与被申请人之间并不存在买卖商品房的真实意思，故案涉合同所涉商品房买卖法律关系应认定为无效，仲裁庭对两申请人的该项仲裁请求不予支持。

（三）关于两申请人要求被申请人继续履行合同，交付房屋，并协助办理相关产权证的仲裁请求

仲裁庭认为，两申请人所主张的该项仲裁请求是基于双方之间存在商品房买卖法律关系而提出，根据前述仲裁庭意见（二），仲裁庭已认定案涉合同所涉商品房买卖法律关系无效，故两申请人要求被申请人继续履行合同，交付房屋，并协助办理相关产权证并无合同依据。因此，仲裁庭对两申请人的该项仲裁请求亦不予支持。

仲裁提示：

在民间借贷关系中，出借人为确保借款人还款，采用了各种各样的担保形式，现行《民法典》中仅对抵押、质押和留置这三种物权担保方式做出规定，而并未对让与担保做出相应的规定。因此，让与担保仅作为一种非典型担保方式在学界以及担保实践中不断被应用。

当出借人与借款人签订借贷合同的同时，以借款人的相关标的物为对象签订买卖合同（实践中常见房屋买卖合同、车辆买卖合同等），未办理任何财产转移登记、抵押登记等手续，合同约定借款人不能偿还借款本息的，则将该标的物交付给出借人，以履行买卖合同的外观作为双方权利义务的终结，在学理上通常称为“后让与担保”。

根据现行《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。”可知，当债权到期无法实现时，债权人（担保权人）应当以民间借贷的法律关系主张诉请。

相比于以物抵债，让与担保并无转移标的物所有权的意思表示，其目的是担保债务履行。当事人设立让与担保，仅有为借贷合同设立担保的真意。当事人达成以物抵债协议的，双方在签订买卖合同时就已确实达成转移标的物所有权的合意，其所要解决的问题是在债务到期后，如何通过转移标的物所有权，清算、终结前债权债务关系。需注意的是，让与担保约定必须在原债务履行期限届满前所达成，否则有可能成立“以物抵债”协议，在性质上属于新债清偿。